De Grenfell Tower brand in Londen veranderde op 14 juni 2017 de levens van velen. De verwoestende flatbrand begon door een defecte koelkast op de derde verdieping en klom razendsnel naar boven door de brandbare gevelbedekking en isolatie aan de buitenkant van de flat. De ramp kostte 72 mensen het leven.

Om ervoor te zorgen dat een catastrofe als de Grenfell Tower brand nooit meer gebeurt, is er een nieuwe bouwregulatie ingesteld in het Verenigd Koninkrijk: de Building (Amendment) Regulations 2018 (SI 2018/1230). Een woongebouw hoger dan 18 meter mag geen brandbaar materiaal bevatten in de buitenmuur. De 18 meter regel wordt hoogstwaarschijnlijk verder aangescherpt naar 11 meter in de nabije toekomst.

Online gebouwhoogtes checken

Er wordt verwacht van vastgoed eigenaren in het Verenigd Koninkrijk dat alle veiligheidsrisico’s zo snel mogelijk verholpen worden. Dit betekent dat ze de gevelbedekking en isolatie van alle complexen hoger dan 11 meter in hun portefeuille moeten checken. Dit is een behoorlijke uitdaging voor elke organisatie met een grote vastgoedportefeuille, vooral wanneer de gebouwhoogtes nergens opgeslagen staan. Dit zou betekenen dat ze elk complex in hun portefeuille moeten bezoeken en nakijken voor het geval het complex hoger is dan 11 meter. Dat zou een eeuwigdurende klus zijn!

Op aanvraag van onze Britse klanten heeft Spotr een snelle portefeuillescan ontwikkeld waarbij alle gebouwhoogtes automatisch worden gegenereerd. Deze informatie wordt vervolgens geüpload naar ons property intelligence platform voor dagelijks gebruik.

‍

‍

Hoe heeft Spotr het aangepakt?

Om de mogelijkheid te ontwikkelen om automatisch hoogtes te meten, moest Spotr een nieuwe aanpak bedenken. De gebruikelijke methode van Spotr is het gebruik van Streetview-beelden om de afmetingen van gevels en gevelelementen te berekenen. Bij hoogbouw is de gevel echter vaak niet volledig zichtbaar op een Streetview-afbeelding, waardoor het moeilijk is om te zien waar de dakrand zich bevindt. Om de werkelijke hoogte van gebouwen te meten, heeft Spotr daarom besloten om met hoogtekaarten te werken. Spotr heeft dit als volgt aangepakt:

• Het team is begonnen met het controleren van de lijst met adressen. De adressen waren soms anders opgesteld dan hoe het Spotr systeem ze kan lezen. Een uitvoerige controle en opschoning waren vereist voordat het team verder kon met het project.
  
• Vervolgens is het complex of gebouw aan het adres gekoppeld door middel van geocodering. Geocoding is het proces van adressen omzetten naar geografische coördinaten. Hieruit haalde het team één kaart met de uitlijning van alle gebouwen.
  
  
• Het team heeft daarna verschillende data verzameld, waaronder een satellietkaart, en daar overheen de uitlijning van de gebouwen gezet als een soort stempel. Andere data waar het team de uitlijning overheen gestempeld heeft, is een hoogtekaart die gemaakt is met laser metingen van een satelliet. De hoogtes van de gebouwen werden verzameld met een Digital Service Model (DSM) en een Digital Terrain Model (DTM). De DSM berekent de totale hoogte, inclusief gebouwen, en de DTM berekent de hoogte van het omringende landschap.
  
  Aangezien gebouwen in het Verenigd Koninkrijk vaak op een heuvelachtig landschap staan, haalde Spotr de terreinhoogte van de totale hoogte af om zo de gebouwhoogte te bepalen.
  
  
• Wanneer een gebouw op de nieuwe hoogtekaart werd gestempeld, markeerde Spotr ook meteen het midden. Het team zocht daarna naar het hoogste punt in een gebied van 5 bij 5 meter rond het midden. Uit deze methode ontstaat de volgende vraag: als het 5 bij 5 meter gebied een antenne bevat, telt die dan als het hoogste punt?
  
  Het antwoord is nee: elementen zoals schoorstenen en antennes tellen niet mee omdat ze geen structureel onderdeel zijn van het gebouw. Een liftschacht telt Spotr bijvoorbeeld wel mee als hoogste punt. De regel die Spotr gebruikt is dat een element alleen meetelt als hoogste punt als het significant veel ruimte inneemt op het complex.

Meer dan 120.000 gebouwen digitaal gemeten

In opdracht van een grote onafhankelijke verzekeringsmakelaardij heeft Spotr met deze nieuwe methode de hoogtes van meer dan 120.000 gebouwen in het Verenigd Koninkrijk gemeten. Het proces is ook geautomatiseerd en toegevoegd aan het Spotr platform, wat betekent dat elke gebruiker nu de minimale en maximale hoogte van al hun gebouwen kunnen achterhalen op het Spotr platform. Daarnaast is de hoogte filter ook voor alle gebruikers beschikbaar.

Dit is een van de vele inspecties van de vastgoedportefeuille die Spotr kan uitvoeren.  

Wil je meer weten?

Spotr gebruikt geospatiale beelden om automatisch de conditie van gebouwen en de bijhorende risico’s te herkennen. Spotr is een digitaal inspectieplatform waarmee jij inzicht krijgt in je vastgoedportefeuille.

Benieuwd wat het Spotr platform voor jouw organisatie kan betekenen? Vraag vrijblijvend een demo aan op deze pagina.