De situatie op de huidige woningmarkt is urgenter dan ooit. Er is een historisch tekort aan betaalbare woningen, wat leidt tot lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Maar er is ook goed nieuws: er is weer meer budget beschikbaar voor corporaties om te investeren in nieuwbouw. Waar de afgelopen jaren investeringsvoornemens nog daalden, nemen investeringen de komende jaren flink toe. In totaal is er 33,5 miljard euro beschikbaar voor nieuwbouw, dat de bouw van in totaal 150.000 sociale huurwoningen moet versnellen .
Geen gebrek aan ambitie dus. Maar: waar moeten deze nieuwe woningen allemaal worden geplaatst? Met name in stedelijke gebieden is beschikbare grond schaars en de woningnood het hoogst. Ook duurt het vaak lang om de juiste vergunningen te krijgen, om nog maar niet te spreken van het vinden van genoeg bouwpersoneel om de ambitieuze plannen uit te voeren.
Andere optie om nieuwbouwdoelen te halen: optoppen
Dat leidt tot de vraag: zijn er andere opties beschikbaar om sneller die 150.000 nieuwe sociale woningen te bouwen? Een mooie kans om naar te kijken, zeker in stedelijke gebieden, is het optoppen van bestaande gebouwen.
Maar dit is gemakkelijker gezegd dan gedaan. Want: sommige panden zijn beter geschikt voor optoppen dan anderen. Daarnaast is altijd constructief onderzoek nodig of de onderliggende draagconstructie wel toereikend is.
Wanneer optoppen
De keuze voor optoppen wordt vaak gemaakt wanneer een gebouw sowieso gerenoveerd moet worden. Het gebouw kan worden opgewaardeerd door een extra verdieping erop te bouwen, liften aan te brengen en een nieuwe ingangspartij te realiseren. Het doel van optoppen is dan niet alleen het creëren van meer woonruimte, maar ook het realiseren van een betere uitstraling.
Door gebouwen met gelijkvloerse huurwoningen (galerijflat) op te toppen met bijvoorbeeld maisonettes kan er meer woningdifferentiatie ontstaan, zodat er verschillende doelgroepen in dezelfde wijk bediend kunnen worden.
Vereisten voor optoppen
Gebouwen moeten aan verschillende vereisten voldoen om in aanmerking te komen voor optoppen. Bijvoorbeeld:
1. Levensduur
De extra verdieping is nieuwbouw, dus het gehele pand moet de verwachte levensduur van de opbouw 'aan' kunnen. Het pand kan dus niet te oud zijn, maar liever ook niet te nieuw: nieuwbouw heeft vaak weinig tot geen renovatie nodig, dus is het is minder efficiënt om aan deze gebouwen te sleutelen.
2. Dak type & oppervlakte
Optoppen kan op gebouwen met een puntdak, maar het optoppen van een gebouw met een plat dak is gemakkelijker, omdat de waterdichte laag van het bestaande dak zo veel mogelijk intact kan worden gehouden. Ook de oppervlakte van het dak is belangrijk: hoe groter de oppervlakte, hoe meer extra leefruimte gecreëerd kan worden.
3. Hoogte bestaande bouw
Afhankelijk van de lokaal toegestane maximale bouwhoogte, kan optoppen worden gedaan op zowel hoog- als laagbouw. Hoogbouw kan echter een stuk complexer zijn tijdens het bouwproces, en ook de regelgeving voor het pand kan door het toevoegen van bouwlagen ingewikkelder worden, bijvoorbeeld met betrekking tot brandveiligheid.
4. Fundering
Een gebouw moet een stevige fundering hebben om het gewicht van de extra verdiepingen te kunnen dragen. Het is echter moeilijk om te weten te komen op wat voor fundering het gebouw staat als de originele tekeningen en plannen ontbreken. Vaak is hier technisch onderzoek noodzakelijk, al kan de ondergrond wel een indicatie geven van de gebruikte funderingsmethode.
5. Constructie
De constructie van het gebouw moet draagkrachtig en stabiel genoeg zijn om de uitbreiding te kunnen dragen. Hiervoor is technisch onderzoek noodzakelijk. Optoppen zal om gewicht minimaal te houden meestal plaatsvinden met lichte constructies zoals staalframebouw of houtskeletbouw.
Met zoveel vereisten en een groot vastgoedportfolio; waar begin je met inzicht krijgen in een dergelijk vraag?
Een eerste selectie maken in je vastgoedportefeuille
Om daadwerkelijk een gebouw te selecteren voor optoppen, is altijd gedegen onderzoek nodig. Je kan echter wel al een eerste selectie maken binnen je vastgoedportefeuille om te zien welke gebouwen zich eventueel zouden lenen voor optoppen. Maar hoe pak je dat aan? Binnen Spotr kun je al snel een eerste selectie maken, op basis van specifieke kenmerken.
1. Levensduur: selecteer de juiste bouwjaren
We kunnen beginnen met het selecteren van gebouwen die niet zó oud zijn, dat optoppen heel moeilijk wordt, zoals jaren ’20 woningen. Natuurlijk bestaat de mogelijkheid om juist oudere gebouwen te kiezen die toch al klaar zijn voor renovatie. Maar we laten dit voor nu buiten beschouwing. We kijken nu enkel naar gebouwen tussen 1980-2005. We vinden in deze portefeuille dan 515 complexen. Dat ziet er zo uit:
2. Daktype en -oppervlakte: selecteer Daktype ‘platdak’
Vervolgens kijken we naar het dak: welke woningen in de portefeuille hebben een plat dak? Dit geeft ons 359 complexen als resultaat:
3. Hoogte bestaande bouw: selecteer ‘Gebouwhoogte’ 5-15 meter
Dan kijken we naar gebouwhoogte: laten we zeggen dat we gebouwen tussen de 5-15 meter ideaal vinden om op te toppen. Dan komen we uit op 245 complexen:
4. Fundering: selecteer de kaartlaag ‘Funderingsproblematiek’
De kaartlaag ‘funderingsproblematiek’ kan over het hele portfolio worden gelegd, zodat we gemakkelijk kunnen inzoomen op niet kwetsbare gebieden:
Zoals op de kaart te zien is, zijn er flink wat eventueel geschikte woningen die in kwetsbaar (paars) gebied liggen. Maar wanneer we inzoomen op niet kwetsbaar gebied, zien we meteen een paar mooie voorbeelden van panden die mogelijk geschikt zijn voor optoppen, zoals deze:
Of, als we specifiek gaan kijken naar een stad, zoals Amersfoort, zien we het volgende:
Ook hier vinden we een aantal mooie voorbeelden waar optopping eventueel kan plaatsvinden:
5. Constructie: nader onderzoek kan beginnen
Zodra je een selectie hebt gemaakt van gebouwen die interessant zijn voor optoppen, kan nader onderzoek beginnen. Is de constructie geschikt voor optoppen? Staan deze complexen sowieso al op de lijst voor een grondige renovatie binnenkort? Met een paar simpele stappen is een waardevolle selectie gemaakt binnen je hele portefeuille.
Optoppen: een kans voor jouw portefeuille?
Hoe kijken jullie aan tegen extra woningruimte creëren? Is optoppen een optie? Wij denken graag met jullie mee. Plan een gesprek met ons in voor meer informatie:
