‍

Steeds meer woningcorporaties maken gebruik van innovatieve technologieën zoals AI. Dergelijke innovatie werd in 2022 met name gestuwd door urgente thema’s zoals het duurzaamheidsvraagstuk, nieuwbouw en de krappe arbeidsmarkt in combinatie met een vergrijzend personeelsbestand. De resultaten van de inzet van AI mogen er zijn. Tijd dus voor een terugblik op 3 inspirerende voorbeelden van geslaagde innovatie uit 2022: de Alliantie, Arcade en Kleurrijk Wonen.

Wat gebeurt er als je woningcorporaties vraagt: hoe kunnen we ervoor zorgen dat we absoluut nóóit de duurzaamheidsdoelen gaan halen? Misschien een gekke vraag, maar hij kwam ter sprake tijdens Spotr’s laatste ‘WoCo Innovatorsclub’-event en leverde naast hilarische antwoorden (‘Iedereen krijgt een jacuzzi’) ook confronterende antwoorden op. Zoals: ‘Niet inzetten op een doordachte datastrategie’ of ‘Denken dat we het met de huidige workforce gaan redden’.

Aedes benchmark: huishoudboek weer niet sluitend

Dat deze zorgen niet onterecht zijn, bleek weer uit het 9e benchmarkrapport van Aedes dat afgelopen maand werd uitgebracht. Opvallend was dat het corporaties opnieuw niet lukte om het huishoudboekje sluitend te krijgen. Corporaties komen nu gemiddeld 20 euro per verhuurbare eenheid per maand tekort, onder andere door duurdere bouwmaterialen en hogere personeelskosten. Maar ook op thema’s als duurzaamheid en nieuwe woningbouw worden gestelde doelen veelal nog niet gehaald.

Onderliggend probleem: de huidige werkwijze moet op de schop

Dit legt een groter probleem bloot: de sector staat onder druk en de huidige werkwijze moet behoorlijk op de schop. Het is onderdeel van een worsteling die veel voorkomt bij woningcorporaties: geldelijke middelen zijn beperkt, personeel is beperkt, maar de werkdruk neemt toe. De grenzen van wat corporaties als organisatie aankunnen worden opgezocht en veelal overschreden. Corporaties staan onder druk, al jaren. De vraag is dan: hoe ga je hier als sector mee om?

Wat gebeurt er als corporaties niet innoveren?

Nu zijn er twee mogelijkheden: innoveren en de huidige werkwijze op de schop nemen óf de dingen laten zoals ze zijn. Innoveren klinkt als een leuk buzzwoord, maar… het zijn vaak ingewikkelde processen om huidige werkwijzen te doorbreken met nieuwe technologie en bijpassende werkwijzen. Daar zijn investeringen voor nodig, in mensen en tijd.

Maar: wat zijn de kosten van níet innoveren? Wat zou er gebeuren als we de dingen gewoon laten zoals ze zijn?

1. Senior medewerkers gaan met pensioen en kennis gaat verloren

Vaak zit de kennis die inspecteurs, asset managers, werkvoorbereiders en onderhoudspartners hebben nu nog enkel in hun hoofd of opgesloten in slecht doorzoekbare pdf's ergens op een Sharepoint. Je hebt dan geen overzicht en grote blinde vlekken in je kennis over je portefeuille. Dus: nieuwe dure traditionele inspecties zijn nodig en opnieuw komen er pdf'jes waarvan 1 of 2 personen het overzicht hebben. En als deze personen de organisatie verlaten? Dan begint het circus weer opnieuw.

2. Voor elke kleine vraag moet je naar locatie, met alle kosten van dien

Je wil snel even scannen hoe een bepaald gebouw erbij staat. Of je wil met een aannemer bespreken of een steiger gebouwd kan worden in de straat. Dat betekent: afspraak maken, in de auto stappen, naar locatie gaan, bespreken en weer terug naar kantoor. En weer een paar uur kwijt, inclusief benzinekosten en parkeren. 

Daarnaast is er een HR aspect: wat als je jong talent gaat aannemen dat is opgegroeid in het digitale tijdperk? Hoe aantrekkelijk maakt dat het werk voor jong talent, als 80% bestaat uit saai, administratief werk?

3. Het blijft onmogelijk het huishoudboekje voorspelbaar sluitend te krijgen

Natuurlijk weten inspecteurs hoe hun woningen erbij staan. Maar weet de rest van de organisatie dat ook? Kunnen strategisch adviseurs en managers op basis van data beslissingen maken om duurzaamheidsinvesteringen te doen? Nieuwe woningen te bouwen? Of voorspelbaar financieel te plannen? Zonder de juiste data is het onmogelijk voorspelbaar te plannen, waardoor het huishoudboekje ontregeld blijft en extra investeringsbudget uitblijft.

‍

Innoveren: de business case

Het integreren van AI en andere technologieën in een hernieuwde werkwijze is geen toekomstmuziek meer. Het is ook niet ingewikkeld en wordt al door flink wat corporaties toegepast. We weten inmiddels ook wat het hen oplevert, namelijk: miljoenen extra investeringsruimte. Bijvoorbeeld:

• Door een visual twin te maken van de hele vastgoedportefeuille, inclusief dak, facade, context én interieur, kan het aantal bezoekdagen voor inspecties vrijwel worden gehalveerd.
  
• Door data op orde te brengen voorkom je dubbel werk en ga je veel efficiënter en slimmer aan de slag. Ter illustratie: een investering voor intekenen op de traditionele manier is gemiddeld 4 keer zo duur als met nieuwe methoden zoals Spotr.
  
• Met datagestuurd programmeren maak je goed onderbouwde keuzes en besteed je elke euro waar deze de meeste waarde levert. Bijvoorbeeld doordat je alle complexen van hoog tot laag risico of op specifieke thema’s kan prioriteren.

‍

Wat innovatie corporaties heeft opgeleverd in 2022

Dan rest natuurlijk de vraag: wat levert het op als je wél actief veranderingen doorvoert in je huidige werkwijze? Gelukkig is er goed nieuws op dit gebied. In 2022 is duidelijk geworden hoe groot de impact is van innovatieve werkwijzen, vaak als onderdeel van de Digitale Transformatie, onder de streep. Er zijn veel voorbeelden van corporaties die al een tijd bezig zijn met dit proces en actief bezig zijn met de Digitale Transformatie en het inzetten van AI in dit proces.

Innovator #1: De Alliantie – veel minder locatiebezoeken door een visual twin van het vastgoed

De Alliantie ging aan de slag met het maken van een visual twin van de hele vastgoedportefeuille. Een visuele replica van alle woningen dus, inclusief dak, facade, context én interieur in Spotr. Hierin worden bestaande beelden gebruikt van bijvoorbeeld Google Streetview en worden ook beelden toegevoegd. Zoals beelden die door aannemers of huurders worden gemaakt met een telefoon en beelden van specifieke dronebedrijven.

Heel praktisch: als de aannemer een inspectie gaat doen heeft hij een camera mee in de bus. Met die camera kan hij in 10 minuten het hele interieur van de woning opnemen. 1 minuut per ruimte, met 1 druk op de knop. Zo kan de woningcorporatie vanachter het bureau ook alles zien en is het niet meer nodig om altijd (samen) op locatie te gaan kijken.

Alles bij elkaar scheelt de inzet van een visual twin bij inspecties gemiddeld de helft van het aantal bezoekdagen. Omgezet in geld gaat dat bij de meeste woningcorporaties om miljoenen die ergens anders voor kunnen worden ingezet.

Er zijn nog veel meer voordelen. Bijvoorbeeld: bij een mutatie heb je met de visual twin een heel goed document om op terug te grijpen wat betreft de originele staat van de woning. En je hebt met de visual twin ook meteen een NEN2580 plattegrond beschikbaar. Veelal spelen die NEN-inspecties bij andere afdelingen en het gebeurt vaak dat je langs elkaar heen werkt. Met Spotr heb je één plek met alle informatie over de woning, waar iedereen mee werkt. En gaat dus ook nooit meer iemand onnodig de auto in voor een inspectie.

Fred Jak, programmamanager bij de Alliantie, vertelt in dit interview over hun innovatieproces.

‍

Innovator #2: Arcade – Datagestuurd programmeren door alle juiste, actuele data op 1 plek

Ook Arcade heeft een complete image bank van het vastgoed, inclusief meetstaten. Alle gegevens en beelden worden op één plek verzameld, zodat Arcade en haar partners altijd over dezelfde actuele data beschikken. Hoe ziet het landgoed eruit, wat is de conditie en kwaliteit, welk onderhoud is nodig? Maar ook strategische vraagstukken zoals: waar kunnen zonnepanelen geplaatst worden?

Datagestuurd programmeren biedt daarnaast nog veel meer kansen, waaronder:

• Logistieke efficiëntie door soortgelijke complexen te bundelen;
  
• Just-in-time onderhoud door op het juiste moment te onderhouden;
  
• Integrale verbeterplannen door alle data met elkaar te combineren;
  
• Gericht investeren in complexen met de hoogste potentie om beleidsdoelstellingen te halen.
  

Ronald Rouwendaal, Portfolio Manager bij Arcade, vertelt in dit interview over hun duurzaamheidsvraagstuk. “Je hoeft er als organisatie nauwelijks tijd of manuren in te steken om het werkend te krijgen.”

‍

Innovator #3: KleurrijkWonen – data op orde krijgen om de hele organisatie te bedienen

Een andere innovator in de markt is KleurrijkWonen, waar verschillende afdelingen samenwerken om de informatiegraad van hun vastgoed enorm te verhogen. Kleurrijk Wonen gebruikte Spotr onder andere om eenheden te bepalen. Vierkante meters metselwerk, vierkante meters plat dak, vierkante meters kozijn, hoeveel deuren een complex heeft. Dit kon heel snel uitgerekend worden op basis van beeldanalyse. Met die gegevens kan Kleurrijk Wonen veel beter begroten. Ze wordt niet meer zo vaak geconfronteerd met verrassingen, ook doordat ze nu op plekken kan kijken waar je anders niet makkelijk komt. Je voorkomt bijvoorbeeld dat je er ineens achter komt dat er allemaal zelf aangebrachte voorzieningen zijn, waardoor een project veel duurder uitvalt dan oorspronkelijk begroot.

Het datahuis op orde hebben maakt het voor Kleurrijk Wonen mogelijk datagestuurd te programmeren. Data-analist bij KleurrijkWonen, Kevin van der Vliet, vertelt er meer over in dit interview.

De extra impact van innoveren

Het toepassen van een innovatieve nieuwe werkwijze helpt corporaties niet alleen bij het serieus werk maken van hun huishoudboekje, maar heeft ook direct impact op andere thema's, zoals:

1. Huurderstevredenheid

Doordat je weet hoe een complex eruit ziet, kun je reparaties en renovaties beter combineren, zodat je niet 3x terug hoeft naar hetzelfde huis. Ook kun je huizen op afstand bekijken - zelfs het interieur - zodat je bewoners niet hoeft lastig te vallen met onnodige locatiebezoeken.

2. Sneller verduurzamen door extra investeringsruimte

Je kan sneller meer stappen maken in de verduurzaming van je woningbezit door te optimaliseren op het huidige portfolio.

Stel: je optimaliseert 15% op het portfolio door onder andere logistieke efficiënte, just-in-time onderhoud en het combineren van handelingen. Dan kun je op een budget van €95 miljoen wel €24 miljoen besparen, wat weer ruim 1200 extra energielabelstappen oplevert (uitgaande van een gemiddelde labelstap van €20.000).

Als we kijken naar het gehele instandhoudingsbudget van de corporatiesector (€8 miljard), zou met deze berekening een investeringsruimte kunnen worden gecreëerd van €1,2 miljard, ofwel 60.000 labelstappen. Met die besparing in één jaar zouden we bijna alle woningen met een G label kunnen uitroeien.

3. Sneller nieuwe woningen bouwen

Er zijn veel onbenutte mogelijkheden voor nieuwbouw, namelijk: woningen met mogelijk tot optoppen. Zeker in grote vastgoedportefeuilles heb je data nodig om de juiste panden te kunnen identificeren. Als je je data op orde hebt, kun je met 1 druk op de knop een eerste selectie maken.

Wil je meer weten?

Kortom: we zien dat innovatie een vlucht heeft genomen bij corporaties in 2022, maar er is nog een wereld te winnen in 2023. Benieuwd naar al onze innovatie-inzichten uit de corporatiesector in 2022? We vertellen je graag meer. Vraag hier een gesprek aan:

‍